<전세/월세 재계약 꿀팁> 자취방 재계약 할 때 꼭 필요한 꿀팁 총 정리
임대인과 임차인
임대인은 임대차 계약에 따라 돈을 받고 다른 사람에게 목적물을 빌려준 사람을 말하며, 임차인은 임대차 계약에서 돈을 내고 목적물을 빌려 쓰는 사람을 말함.
전세 계약 알리는 타이밍
임대인이 계약 기간 종료 6개월에서 2개월 전까지 부동산을 통해서 또는 세입자에게 직접 계약 종료 또는 재계약 여부를 물어봄.
※ 임차인은 재계약 원하지 않을 시 최소 3개월 전까지 임대인에게 통보해야 함.
묵시적 갱신? 계약 갱신 청구권?
○ 묵시적 갱신이란?
계약 만기 2개월 전까지 갱신 거절을 통지하지 않거나 계약 조건 변경에 대한 이야기가 없었다면 묵시적 갱신으로 인정되어 동일한 조건으로 계약이 갱신되며 갱신된 이후에는 임대인이 임의로 보증금을 올릴 수 없고 임차인은 전과 같은 조건으로 거주할 수 있음.
○ 계약 갱신 청구권이란?
- 기존 2년이었던 임대차 기간을 2+2로 연장하는 것.
- 계약 갱신 청구권 사용 시 임대료 인상은 직전 임대료의 5%로 제한
- 임대인 본인, 임대인의 직계 존비속 거주 시 갱신 요구 거부 가능
○ 묵시적 갱신과 계약 갱신 청구권의 차이
묵시적 갱신이 됐을 경우 임차인은 언제든 임대차 계약 해지 통보를 할 수 있고, 계약 해지 통보 3개월 이후 임대차 계약이 자동으로 종료되지만, 계약 갱신 청구권이 됐을 경우 2년의 계약이 이루어진 것으로 보고 계약 중간에 임차인이 나갈 경우 계약 중도 해지로 간주함.
계약 조건이 유지되는 경우
○ 같은 조건으로 계약 연장 된다면 계약서를 새로 쓸 필요는 없지만 임차인이 대출 연장 등을 해야 한다면 부동산 직인이 찍힌 새 계약서가 필요함. (수수료는 없거나 5~10만 원 정도 납부 필요)
○ 주의 사항
- 동일 조건으로 새로운 계약서를 쓴 경우 2년의 계약이 체결된 것으로 보고, 임차인이 중간에 나가면 다음 임차인에 대한 복비 지불
- 기존의 권리 관계 및 계약 내용이 그대로 유지되는 것이라서 확정 일자를 새로 받을 필요 없음. (기존 계약서도 가지고 있어야 함.)
보증금을 올리는 경우
○ 보증금을 증액할 경우 일반적으로 계약서를 다시 작성하지만 원래 있던 계약서에 특약으로 증액분을 표시해도 됨. 단, 계약서 재작성 후 증액분에 대한 확정 일자를 꼭 받아야 함.
○ 주의 사항
- 보증금을 증액한다면 임차인은 반드시 등기부등본을 직접 떼서 근저당 또는 압류 등 권리 관계의 변동이 없는지 체크할 것.
- 계약 중 새로운 근저당이 생겼다면 확정 일자를 새로 받을 때 내 보증금 순위가 밀리게 되니 계약을 거부하는 것이 좋음.
보증금을 내리는 경우 (역전세/역월세)
○ 기존 계약서에 수정 사항으로 감액분을 기입한 뒤 보증금을 돌려준 것을 증빙하는 영수증을 쓰면 되고 새로 작성하는 것도 가능하지만 기존 계약서를 파기하거나 확정 일자를 새로 받는 것은 아님.
○ 주의 사항
- 임대인이 전세 보증금을 돌려줄 돈이 없어 월세로 돌려주는 경우 전환율을 기준 금리 ＋2%로 계산함. (주택 임대차 보호법 제7조)
- 주변 시세가 떨어졌는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않거나 잠수를 탄다면 임차권 등기 명령을 준비하고 계약 만료 1개월 전 내용증명 보내기.
반드시 알아야 할 것
○ 현재 공시지가 확인하기
묵시적 갱신 또는 보증금을 올리는 경우 재계약 여부를 확정하기 전 현재 공시가격 대비 전세 보증금이 적정한지 확인해봐야 함. (은행 또는 보증 보험 관련 공사에 전세 대출 연장 문의하면 알려줌.)
○ 공시지가 확인해야 하는 이유
계약 당시 공시지가가 떨어졌다면 재계약을 할 때 보증금을 낮추거나 세입자가 전세 대출의 일부를 상환해야 연장이 가능한데 이걸 제대로 확인하지 않고 보증금을 올리거나 묵시적 갱신으로 연장할 경우 전세 보증 보험과 대출 연장이 거부될 수 있음.